MASA BERLAKUNYA SKMHT

·         Sesuai dengan UUHT nomor 4 Tahun 1996, dalam Pasal 15 ayat (1) huruf b ditegaskan bahwa SKMHT dilarang memuat ketentuan subsitusi, artinya pemilik sertipikat  wajib langsung menandatangani sendiri akta SKMHT atau akta APHT, artinya pemilik sertifikat tidak boleh memberi kuasa kepada orang lain atau siapapun untuk menandatangani SKMHT.

·         Dalam penjelasan pasal tersebut bahwa  penerima kuasa diperbolehkan memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya, contohnya direksi bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada kepala cabangnya atau pihak lain. Diperbolehkan pemilik sertipikat selaku pemberi hak tanggungan memberi kuasa pada pihak lain untuk menandatangani akta pembebanan hak tanggungan (APHT).

·         Pasal 15 ayat (3) UU No 4 Tahun 1996 tentang UUHT disebutkan bahwa  SKMHT untuk tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti pembuatan APHT, paling lambat 1 bulan setelah dibuatnya surat SKMHT, maksud daripada ketentuan tersebut masa berlakunya SKMHT untuk tanah yang sudah terdaftar adalah 30 hari,

·         Pasal 15 ayat (4) UU No 4 Tahun 1996 tentang UUHT Untuk SKMHT tanah yang belum terdaftar berlaku 3 bulan sejak SKMHT dibuat.

·         Pasal 15 ayat (5) UU No 4 Tahun 1996 tentang UUHT ditindak lanjuti dalam :

·         Di dalam PMNA/KEPALA BPN No. 4 Tahun 1996 tanggal 9 April 1996 disebutkan di dalam Pasal 1, SKMHT yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis KUK (Kredit Usaha Kecil) sesuai dengan surat DIREKSI BI No 26/24/KEP/DIR tanggal 29 mei 1993 masa berlakunya SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok. Yaitu untuk:

a.         Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil berupa pemberian kredit  kepada:

a.       Koperasi Unit Desa

b.       Usaha tani

c.       Koperasi primer untuk anggota

b.         Kredit pemilikan rumah berupa :

a.       Pembiayaan pemilikan rumah inti, rumah sederhana, rumah susun dengan luas tanah maximal 200 meter, luas bangunan 70 meter.

b.       Untuk pemilikan kavling siap bangun (KSB) luas tanah 54 meter, luas bangunan 72 meter serta kredit untuk membiayai bangunannya.

c.       Perbaikan pemugaran rumah sesuai ketentuan huruf a dan b diatas.

c.         Kredit produktif lain yang diberikan oleh bank umum dan BPR (Bank Perkreditan Rakyat) maksimal kredit tidak lebih dari 50 juta yaitu untuk :

a.       Kredit umum pedesaan yang diberikan oleh BRI.

b.       Kredit kelayakan usaha yang diberikan oleh bank pemerintah.

·         Di dalam Pasal 2 PMNA/KEPALA BPN No. 4 Tahun 1996 tanggal 9 April 1996  diatur SKMHT atas tanah yang pembuatan sertipikatnya sedang dalam pengurusan berlaku maksimal 3 (tiga) bulan sejak tanggal dikeluarkannya sertipikat hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan yaitu untuk kredit berupa:

1.        Kredit Produktif (KUK) sesuai dengan surat DIREKSI BI No 26/24/KEP/DIR tanggal 29 Mei 1993 yang diberikan oleh bank umum dan BPR dengan plafon kredit 50 juta sampai dengan 250 juta.

2.        Kredit pemilikan rumah untuk golongan KUK sesuai dengan surat DIREKSI BI tersebut diatas, yaitu untuk pemilikan ruko oleh usaha kecil luas tanah maksimal 200 meter, luas bangunan maksimal 70 meter, plafon kredit maksimal 250 juta yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibiayai pengadaannya dengan kredit tersebut.

3.        Kredit perusahaan inti untuk pirtrans (Perusahaan Inti Rakyat Transmigrasi)

4.        Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka  KPR yang dimaksud dalam Pasal 1 angka 2, dan Pasal 2 angka 2.

·         Penjelasan (alinea ke 3) Pasal 15 ayat (4) UU No 4 Tahun 1996 tentang UUHT menegaskan bahwa : Ketentuan pada ayat ini  berlaku juga terhadap tanah yang sudah BERSERTIFIKAT, TETAPI BELUM DIDAFTAR ATAS NAMA PEMBERI HAK TANGGUNGAN sebagai pemegang hak batas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftarkan peralihan haknya, pemecahannya atau penggabunganya.

·      Penjelasan (alinea ke 3) ini bahwa untuk tanah yang sudah BERSERTIFIKAT, tetapi belum terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan, dengan alasan :

1.    Belum didaftarkan peralihan haknya (peralihan hak bisa berupa  : Jual Beli, Hibah, APHB, Warisan, Lelang)

2.    Pemecahannya.

3.    Penggabungannya.

Maka masa berlakunya SKMHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan harus diikuti dengan pembuatan APHT.

CATATAN :

Pada tanggal 22 Desember 2017, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional mengundangkan Peraturan Menteri Nomor 22 Tahun 2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu (“Permen 22/2017”).

Permen 22/2017 mencabut Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996.

Jangka Waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Surat kuasa membebankan hak tanggungan (“SKMHT”) untuk jenis kredit-kredit di bawah ini, berlaku sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok:

1.    Kredit/pembiayaan/pinjaman yang diberikan kepada nasabah usaha mikro dan usaha kecil, dalam lingkup pengertian usaha produktif milik perorangan dan/atau badan usaha perorangan;

2.    Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan perumahan, yaitu:

1.    Kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh meter persegi); dan

2.    Kepemilikan atau perbaikan kapling siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.

3.    Kredit/pembiayaan/pinjaman produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp.200.000.000,00 (dua ratus juta Rupiah).

Untuk kredit dengan kriteria di bawah ini, dan sertifikat tanahnya masih dalam pengurusan, maka SKMHT berlaku sampai dengan 3 (tiga) bulan:

1.    Kredit/pembiayaan/pinjaman untuk usaha mikro/usaha kecil dengan plafon kredit Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) sampai dengan Rp. 250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta Rupiah);

2.    Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan rumah toko oleh usaha mikro/kecil dengan paling luas sebesar 200 m² (dua ratus meter persegi) dengan plafon kredit/pembiayaan/pinjaman tidak melebihi Rp.250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta Rupiah) yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibiayai pengadaannya dengan kredit/pembiayaan/pinjaman tersebut.